32 साल बाद वाराणसी में VDA का बड़ा टाउनशिप प्लान: 575 एकड़ में 3 मेगा प्रोजेक्ट, 2,000+ प्लॉट की तैयारी; अगस्त के अंत तक रजिस्ट्रेशन का लक्ष्य

वाराणसी। वाराणसी में करीब तीन दशक बाद बड़े पैमाने पर नियोजित टाउनशिप डेवलपमेंट की तैयारी तेज हो गई है। वाराणसी विकास प्राधिकरण (VDA) आनंद काशी टाउनशिप, रुद्र विहार टाउनशिप और स्पोर्ट्स सिटी के रूप में लगभग 575 एकड़ क्षेत्र में तीन बड़े प्रोजेक्ट विकसित कर रहा है। इन योजनाओं से शहर के विस्तार को नई दिशा मिलने के साथ-साथ आवासीय और व्यावसायिक रियल एस्टेट के लिए भी नए अवसर पैदा होने की उम्मीद है।

VDA ने इससे पहले 1994 में लालपुर आवास योजना विकसित की थी। उसके बाद तीन दशक से अधिक समय तक कोई इतनी बड़ी आवासीय टाउनशिप परियोजना आगे नहीं बढ़ सकी। अब VDA ने एक साथ तीन बड़े प्रोजेक्ट पर काम तेज किया है। उत्तर प्रदेश सरकार ने इन टाउनशिप परियोजनाओं के लिए शुरुआती तौर पर ₹400 करोड़ की सीड कैपिटल उपलब्ध कराई है। VDA के अनुसार, प्रत्येक टाउनशिप के इंफ्रास्ट्रक्चर पर ₹200 करोड़ से अधिक निवेश किया जा रहा है।

स्थान: ग्राम कल्लीपुर, वाराणसी

कुल क्षेत्रफल: करीब 250 एकड़

पहला चरण: करीब 150 एकड़

VDA की आधिकारिक जानकारी के मुताबिक आनंद काशी टाउनशिप करीब 250 एकड़ में विकसित की जा रही है। पहले चरण में लगभग 150 एकड़ भूमि पर विकास कार्य प्रस्तावित है। VDA के आधिकारिक रिकॉर्ड के अनुसार इस चरण की अनुमानित लागत करीब ₹1,110 करोड़ है।

जुलाई की ताजा रिपोर्ट के मुताबिक पहले चरण में 2,000 से अधिक आवासीय प्लॉट विकसित किए जाने हैं। इनका आकार लगभग 128 वर्गमीटर से 300 वर्गमीटर के बीच बताया गया है। जून की रिपोर्ट में शुरुआती चरण के लिए 72 से 450 वर्गमीटर तक के 300 से अधिक प्लॉट की बात कही गई थी। इससे संकेत मिलता है कि प्लॉट की श्रेणियां और संख्या परियोजना के चरण/लेआउट के अनुसार बदल सकती हैं; अंतिम श्रेणी और कीमत VDA की आधिकारिक स्कीम में ही स्पष्ट होगी।

आनंद काशी को सामान्य कॉलोनी के बजाय गेटेड, इंटीग्रेटेड टाउनशिप के रूप में विकसित करने की योजना है।

24, 18, 12 और 9 मीटर चौड़ी सड़कें

पानी की सप्लाई

सीवर और ड्रेनेज नेटवर्क

बिजली व्यवस्था

स्टॉर्म वाटर ड्रेनेज

ग्रीन स्पेस

नियंत्रित प्रवेश और निकास

मुख्य सड़क पर कमर्शियल प्लॉट

स्कूल और अस्पताल के लिए जमीन

होटल और ग्रुप हाउसिंग के लिए स्थान

आधुनिक स्ट्रीट लाइटिंग और स्मार्ट इंफ्रास्ट्रक्चर

VDA की आधिकारिक योजना में करीब 15% क्षेत्र को ग्रीन स्पेस के लिए रखने की बात भी सामने आई है। VDA के मुताबिक परियोजना को काशी की सांस्कृतिक पहचान से जोड़ते हुए आधुनिक तकनीक के साथ विकसित किया जाएगा। इसमें सोलर रूफटॉप सिस्टम, LED स्ट्रीट लाइटिंग, स्मार्ट मीटरिंग, STP, ड्यूल पाइपलाइन और एयर-क्वालिटी सेंसर जैसी सुविधाओं की योजना है।

यह इस समय सबसे महत्वपूर्ण सवाल है।

जुलाई 2026 की VDA अपडेट पर आधारित रिपोर्ट के अनुसार अगस्त 2026 के अंत तक प्लॉट रजिस्ट्रेशन शुरू करने का लक्ष्य रखा गया है। हालांकि RERA पंजीकरण प्रक्रिया उस समय जारी थी और अंतिम आवेदन/प्लॉट रेट/भुगतान शर्तों की आधिकारिक घोषणा का इंतजार है।

इसलिए अभी इसे “रजिस्ट्रेशन शुरू हो गया” कहना सही नहीं होगा। सही स्थिति है—“रजिस्ट्रेशन शुरू करने की तैयारी, अगस्त अंत तक लक्ष्य।”

यही जानकारी फिलहाल सबसे ज्यादा चर्चा में है, लेकिन यहां सावधानी जरूरी है।

कुछ सोशल मीडिया/रियल एस्टेट पोस्ट में आनंद काशी के लिए करीब ₹7,000 प्रति वर्गफुट का दावा किया गया है। लेकिन मुझे VDA की आधिकारिक वेबसाइट पर इस समय ऐसा कोई अंतिम मूल्य निर्धारण दस्तावेज नहीं मिला, जिससे इस रेट की पुष्टि हो सके। इसलिए ₹7,000 प्रति वर्गफुट को आधिकारिक VDA रेट नहीं माना जाना चाहिए।

अर्थात, संभावित खरीदारों को VDA की आधिकारिक स्कीम, ब्रॉशर या आवेदन नोटिस जारी होने तक इंतजार करना चाहिए।

उदाहरण के तौर पर

यदि भविष्य में ₹7,000 प्रति वर्गफुट को आधिकारिक बेस रेट माना जाए, तो 128 वर्गमीटर का प्लॉट लगभग 1,378 वर्गफुट होगा और केवल जमीन की कीमत करीब ₹96.5 लाख बैठ सकती है। 300 वर्गमीटर यानी करीब 3,229 वर्गफुट का प्लॉट करीब ₹2.26 करोड़ का हो सकता है।

लेकिन ये सिर्फ गणितीय उदाहरण हैं, VDA द्वारा घोषित कीमत नहीं।

स्थान: मधनी

क्षेत्रफल: करीब 165 एकड़

VDA ने मधनी में करीब 165 एकड़ की रुद्र विहार टाउनशिप को भी मंजूरी दी है। VDA की वेबसाइट इसे रिंग रोड के किनारे प्रस्तावित इंटीग्रेटेड टाउनशिप बताती है और फिलहाल इसे pre-implementation stage में रखा गया है।

इस परियोजना का मास्टर प्लान और अन्य प्रारंभिक काम आगे बढ़ रहा है। आने वाले चरणों में इसके प्लॉट, आवासीय क्षेत्र, कमर्शियल स्पेस और सुविधाओं से संबंधित विस्तृत जानकारी सामने आने की उम्मीद है।

स्थान: गंजारी

क्षेत्रफल: करीब 160 एकड़

तीसरी बड़ी परियोजना Sports City है। यह करीब 160 एकड़ में विकसित की जाएगी और निर्माणाधीन अंतरराष्ट्रीय क्रिकेट स्टेडियम के आसपास के क्षेत्र में नियोजित है। इससे गंजारी और राजातालाब क्षेत्र में आवासीय, व्यावसायिक और इंफ्रास्ट्रक्चर गतिविधियों को बढ़ावा मिलने की उम्मीद है।

इन परियोजनाओं की एक महत्वपूर्ण विशेषता Land Pooling Model है। VDA ने पहली बार बड़े स्तर पर इस मॉडल को अपनाया है। इसमें जमीन मालिकों की भूमि को विकास परियोजना में शामिल किया जाता है और बदले में विकसित प्लॉट/लाभ की व्यवस्था की जाती है। जून की रिपोर्ट के अनुसार कल्लीपुर और मधनी में जमीन मालिकों ने करीब 45 एकड़ भूमि इस मॉडल के तहत उपलब्ध कराई थी।

VDA के अनुसार तीनों टाउनशिप परियोजनाओं से जुड़े किसानों को अब तक करीब ₹950 करोड़ का भुगतान किया जा चुका है। वहीं VDA की मई की आधिकारिक आनंद काशी अपडेट में केवल इस परियोजना के लिए अब तक ₹550 करोड़ से अधिक मुआवजा वितरित किए जाने की जानकारी दी गई थी।

जुलाई की रिपोर्ट के अनुसार आनंद काशी में सड़क, बाउंड्री वॉल और एंट्री गेट का काम चल रहा था। इसके बाद सीवर, ड्रेनेज और अन्य नागरिक सुविधाओं का काम किया जाना है। VDA ने प्रमुख इंफ्रास्ट्रक्चर कार्यों को दिसंबर 2026 तक पूरा करने का लक्ष्य बताया था।

तीनों परियोजनाएं पूरी होने पर वाराणसी का विकास पारंपरिक शहर क्षेत्र से आगे बढ़कर नए नियोजित क्षेत्रों की ओर जाने की संभावना है।

विशेष रूप से:

कल्लीपुर–राजातालाब क्षेत्र: आनंद काशी टाउनशिप

मधनी–रिंग रोड क्षेत्र: रुद्र विहार

गंजारी–क्रिकेट स्टेडियम क्षेत्र: Sports City

इन क्षेत्रों में सड़क, बिजली, पानी, सीवर, कमर्शियल गतिविधियों और संस्थागत विकास के बढ़ने से आसपास की जमीन की मांग पर भी असर पड़ सकता है।

Business Standard की जुलाई रिपोर्ट के मुताबिक VDA वाराणसी में बढ़ती आवासीय कीमतों और जमीन की सीमित उपलब्धता को देखते हुए Land Pooling, नई टाउनशिप और EWS/LIG आवास जैसी योजनाओं पर भी काम कर रहा है।

आनंद काशी टाउनशिप को लेकर सोशल मीडिया पर कई तरह के रेट और प्लॉट बुकिंग के दावे सामने आ रहे हैं। लेकिन आधिकारिक आवेदन खुलने और VDA की अंतिम मूल्य सूची/ब्रॉशर जारी होने से पहले किसी एजेंट या निजी व्यक्ति को पैसा देना जोखिमपूर्ण हो सकता है।

खरीदारों को VDA की आधिकारिक घोषणा, RERA विवरण, स्वीकृत लेआउट, प्लॉट नंबर, कीमत, भुगतान योजना और लॉटरी नियम की पुष्टि करने के बाद ही आवेदन करना चाहिए।

वाराणसी में 32 साल बाद VDA की तीन बड़ी टाउनशिप योजनाएं शहर के भविष्य के विकास के लिहाज से महत्वपूर्ण मानी जा रही हैं। 250 एकड़ की आनंद काशी, 165 एकड़ की रुद्र विहार और 160 एकड़ की Sports City—कुल करीब 575 एकड़ में नियोजित विकास का खाका तैयार है।

इनमें फिलहाल आनंद काशी सबसे आगे है और अगस्त 2026 के अंत तक प्लॉट रजिस्ट्रेशन शुरू करने का लक्ष्य बताया गया है। हालांकि अंतिम प्लॉट रेट और आवेदन प्रक्रिया की आधिकारिक घोषणा का इंतजार है।